主题：房价背后的玄机

近期房地产报道最多是“金九”的惨淡与尴尬，之所以惨淡，是以往人们见惯了房地产的井喷高潮期。国人一个怪现象，能引起千百人哄抢的商品有二类:一类是超市的鸡蛋，大米等打折，一斤鸡蛋便宜五毛钱，便会招致市民抢购，直到发生踩人之惨剧；第二类是房子，近年我们看到排队买房的人群远比银行排队取钱的人多，紧张之时不看房型，楼层，更不看价格，买到者比娶到娘子还开心。这不知能否说明我们的消费结构是哑铃型的，穷人与富人很多，中间消费层薄弱。

读者要看实证的东西，目前的房价会不会下降，现在是不是买房的时机？

先侃房价，看跌者的依据有三:

1,限购政策把旺盛的需求压了下去，供大于需的局面必然产生，经济学原理告诉我们，价格必然下跌。

2，所谓的数据分析派，那个有利数据就往哪里靠，变成了统计局的分支机构。如：上海在9月25日一周的统计时点，新增住宅35.51万平方米，环比大幅上扬83.7%，而交易量为12.5万平方米，比去年同期下跌61.7%。不懂统计学的一看，供应量大增，交易量急剧下滑，房价不跌更待何时？

3，发展商资金断裂论。自从对美国债券评估后，评级机构标准普尔（标普）名声大振。在九月初标普的压力测试显示;中国多数发展商的承受能力是房产销售下降10%，如果下降30%,多数发展商不能维持对债务的偿还。贱卖房子还债看来势在必行。

对以上三条我逐一评论：

1、西方经济学的供需均衡原理的前提是：市场是充分竞争的市场，劳动力要素是自由流动的。而我们房地产市场从一开始，真正的购买力要素就没有搞清过，几经折腾把房价推到天边，还是没有弄清究竟多少人要购买住宅。在限购政策下套用供需均衡论来谈房价走势是一种无知，至少在2013年3月份之前，读者不要用市场供需均衡论来判断房价的走势，会误判的，因为大前提是错误的。

2、市场是扭曲的，数据还有用吗？对第二个论点，我也查了一下资料，如果把第一个数据也换成同比，那么新增住宅的同比上扬幅度为14%，而不是上扬83.7%；再把交易量也换成环比，是上扬4.89%，而不是下跌61.7%。明白了吗？环比与同比一字之差，结论完全不同。

3、最近媒体都在谈绿城房地产之事。绿城的问题是企业战略规划的与经营思维的问题，市场上有人“穷”的穿裤衩了，一定有“穿西装”的把你领走。中国目前的状况是：急需要钱的没有钱，而不需要钱的大把攥着钱，总量是不缺钱，局部是缺钱。房地产部分资金链的短缺不会成为房价过分下跌的直接理由。

我个人看法，在非均衡政策导向的房地产市场，从综合因素分析，房价是会有15%左右的下跌空间，这部分我把它叫做“政策的超额利润”，是可以挤出来的，但是它不会改变房地产的总体格局，也不会靠他走出房地产的误区，也不会使原来买不起房子者成为房子的拥有者，市场的理性调节要靠公租房的大量建设来实现。